8月4日晚，证监会发审委2008年第115次会议审核结果公告，深圳世联地产顾问股份有限公司（首发）获通过。此举意味着国内首家房地产中介即将登陆A股市场。

    以服务为主的房产中介人力成本占公司营业成本的70%以上，在国内地产行业并不景气的今天，此次世联地产融资拟扩大公司业务、投资人力资源，投资者能否得到高额回报，仍是许多人心中的问号。

    低调上市

    在楼市持续低迷的时期，诸多想在国内上市的房企接连败北，颇有自知之明的房企纷纷选择去海外上市，但大多接连受挫。而靠房地产交易量存活的地产中介此次能过会，确实出乎业界大多数人的意料。这只小盘股没有选择去海外，而是直奔证监会的大门，成为国内首家成功登陆A股市场的房产中介排头兵。

    “证监会并没有限制房地产企业不能上市，只要公司符合条件既可，”上海某投行老总告诉记者，“世联地产能够过会只能说明它准备工作做到位了。”联合证券地产行业分析师鱼晋华也认为世联地产过会实属正常。

    据悉，世联地产此次IPO拟发行3200万股，发行后总股本1.28亿。公开发行前，实际控制人陈劲松、佟捷夫妇通过世联中国，共同控制世联地产64.02%的股权，是名副其实的家族式上市企业。

    世联地产旗下有15家全资子公司，8家控股公司，而世联门店并不多。2007年，房地产中介准备上市辅导工作的只有创辉租售和世联地产两家，而以店铺为王的创辉声势浩大，让人完全忽略了世联的野心。创辉租售原新闻发言人张敏告诉记者，创辉炒作的很热，世联却很低调。

    公司此次拟募集资金3.19亿元，与创辉、中天等中介业务不同的是，世联以代理一手房销售业务和顾问策划业务为主，最近3年代理销售业务占总收入比例平均为62.01%，顾问业务升至30%。而经纪业务则直接走高端市场以豪宅为主，因此在本轮宏观调控中，并没有因为经纪业务的下滑而被拖垮。

    中原地产总经理李耀智告诉本报记者，房地产中介上市有利有弊，IPO上市被很多人认为是企业发展的高级阶段，会增加企业诚信度，也容易得到发展商的认可，因而可以招徕更多的销售代理业务。

    “但上市之后，要时刻受到监控，管理没有以前那么灵活。中原地产的市场占有率领先世联，但中原因为股东意见不一致，担心上市后股权被分散，所以不愿意上市。”李耀智说。

    世联地产董秘梁兴安对《华夏时报》记者表示，现在世联还处在审核阶段，没有完全取得上市成功，不愿过多透露公司上市事宜。

    厚积薄发

    和中原、美联一样，世联没有逆势扩张，而是采取撤铺方式收缩业务和缩减成本，为它最终上市埋下了伏笔。

    世联的经纪业务门店由2007年最高峰时的74家店缩减至2008年3月末的48家店，但2008年一季度世联行经纪业务收入仍亏损1014万，较上年同期下降40.72%。

    公司主要收入来源于代理销售和顾问业务，2008年一季度代理销售利润收入为4011万元，占68.4%，顾问业务利润收入2518万元，占42.93%。而经纪业务主要集中于深圳、东莞，这是今年房价下降、成交量萎缩的重灾区，一季度业务亏损达665万元，利润率为负11.35%。

    张敏对本报记者表示，代理一手房比二手房的主动性更高一些，受到外围宏观调控影响也比三级市场要小很多，加上世联地产的评估业务在深圳具有领头羊的地位，这一块业务为保持公司盈利起到了关键作用。

    美联物业区域经理陈道鹏也认为，世联地产是二级市场的领头羊，房地产市场的低迷对公司影响不会很大。“世联的管理和盈利模式，决定了它稳健的发展，这应该是它能上市的主要因素。”

    但与以顾问策划和二级销售为主的同行相比，世联地产2007年的代理销售收入为2.68亿元，只有易居中国7.33亿的近1/3，比合富辉煌的3.14亿元也要少。

    世联地产目前主要在珠三角从事新房代理销售业务，最近3年珠三角营业收入占比达71%，而房地产经纪业务只有深圳经营。为了突破地域局限性，缩小与同行的差距，世联加快了向内陆扩张的步伐，到2008年一季度，来自长三角区域和环渤海区域的收入占营业收入的比例上升至51.83%。

    业务的扩大，也为世联地产赢得了更高的市场认可度。

    估值之争

    房地产中介属纯服务性行业，而发展商是资金密集型行业，决定开发商成败的是资金，而决定中介发展的却是人才储备。招股说明书显示，光是世联员工的工资奖金支出一项，就占公司营业成本的70%以上。

    此次募集资金有1.49亿元将用于集成服务管理平台建设、人力发展与培训中心以及品牌建设，占40%有余。

    对此，中原地产总经理李耀智表示，他宁愿投资发展商，也不会选择中介。“发展商的投资项目、盈利比例多少能看得很清楚，而中介的投资项目则很虚，投资人力资本和品牌建设，难以测量它的投资回报大小，一旦人力资源流失，会给公司带来决定性影响。”

    业内分析师表示，现在是股市低迷期，此时上市能融到的资金量会很少，而且近期上市的房地产企业90%都跌破了发行价，世联估计也难逃此劫。

    世联的上市保荐人招商证券保荐代表人沈卫华对记者表示，世联只是做中介，不同于房地产开发企业，而且公司相当一部分是销售代理业务和策划顾问，房地产行业下滑，对经纪业务有一定影响，但对公司整体影响不大，而且地产行业的不景气反而有可能带来地产策划顾问业务的增加，她表示世联的经营一向稳健，业绩不会大起大落，绝无出现业绩变脸的可能。

    国信证券分析师李翔认为，世联在行业中的地位还不错，主要看定价，但此次IPO获成功也表明政府对这个行业的支持，填补了地产中介上市公司的空白。

    有意思的是，美联地产陈道鹏对记者笑言，如果要他选择，美联和世联相比，他更愿意买世联的股票。

    深圳市同致行地产顾问有限公司总裁王波告诉记者：“中介是属于服务性行业，不是有钱就能做好，中介靠的不是资本运作。只要没有人买房，不管是三级市场，还是二级市场，都将受到影响，去年的经纪业务，中原稍微亏损一点，但世联就是巨亏。”

    “世联的评估在业绩是排第一。”外界纷纷认为，这块业务对公司发展很重要，但王波则认为，即使它评估做的好对上市公司这块业绩也没用，因为国际惯例规定评估业务是不能上市的。“去年是每股收益0.59元，今年楼市低迷，一手房也不好卖，收益率会更低。”王波很肯定地说。