回顾深圳楼市20年来的供求关系变化，我们发现2005年是深圳楼市供求关系的转折点。

　　1)关内2002年开始停止新增住宅用地，使得关内有限的城市土地资源开发殆尽，可供开发的土地少，而土地的“招拍挂”制度的实施，使得地价日高；同时由于关外新城建设滞缓，关外各种配套措施未能跟上城市发展的需要，使得关内的住房需求又不能有效疏导到关外，商品住宅市场从供求平衡快速过渡到需求不平衡，进而到严重的供不应求。

　　2)随着经济的高速发展，深圳中高收入阶层收入水平大幅提高，房价的上涨(同时也包括股市的上涨)所带来的财富效应导致居民房产投资观念浓厚，同时也带来了大量投机性需求。3)深圳的商品住宅市场由买方市场转变成卖方市场，房价按消费者的支付能力定价。于是商品住宅市场有了真正的市场细分，不同物业对应不同的客户群体，不同物业价差被迅速拉升，稀缺居住资源的价值开始日益显现。

　　价格机制决定着深圳房价和成交量的变动轨迹。

　　我们认为抑制需求，增加供给是政府宏观调控的必然趋势，而政府能否真正增加有效供给则是调控能否成功的关键所在。

　　香港经验的借鉴住宅市场结构的完善不会影响整个商品住宅市场的均衡发展，而市场的供求失衡才会导致楼市的剧烈振荡，豪宅和普通住宅的分化十分明显。

　　根据深圳市08，09年的住房建设计划，未来深圳住房供求紧张的状况尽管有所缓解，但矛盾依然存在。我们预测未来1年内深圳住房均价可能会稳定在11000元/平米的水平；住房均价水平的回落主要是由于特区关外住房供给量的大幅增加，且关外住房成交价较低，关外均价维持在每平米9000元～10000元左右；关内住房由于供给有限，价格仍旧会保持在高位，关内均价维持在每平米20000元左右；我们预计5月份后深圳房地产市场成交会重新趋于活跃。

　　06年以来，深圳的住宅房地产市场备受全国关注，深圳楼市的上涨和下跌，都成为全国房地产市场最重要的指标之一。为深入研究深圳的住宅房地产市场，找准深圳房地产市场发展的脉络，构建证券投资和房地产实业交流的平台，东方证券联合招商地产( 资讯)于08年4月组织了半山深圳楼市研讨沙龙。参加沙龙的主讲嘉宾为招商地产( 资讯)营销中心副总经理严士平先生，共有八家基金公司和券商的15位投研人员参加了研讨。我们根据自己对深圳市场所做的研究，结合参加本次研讨会嘉宾的主要观点，撰写了本篇研究报告。

　　一．20年来深圳楼市供求关系变化的回顾

　　深圳商品住宅市场的发展大致可以分为4个阶段

　　第一阶段1992年以前，特区建设还不成熟，特区经济和人口增长相对缓慢，商品住宅市场刚刚开始发育。

　　第二阶段1992年至2004年，邓小平南巡讲话后，深圳经济发展开始驶入快车道，商品住宅市场开始处于起步阶段，这一阶段由于政府追求短期政绩，土地粗放经营，土地转让以协议转让为主，地价低廉，关内住宅用地供应充足，商品住宅市场以关内市场为主；同时居民收入水平低，自主购买力弱，住宅投资的观念淡薄，大部分都是为了满足自住需求。在很长时间内，深圳商品房市场供应是大于需求的，是一个典型的买方市场，价格是通过竞争定价，价格低且增长缓慢；同时居住资源价值未被充分反映，不同档次物业价差未被拉开。

　　第三阶段2005年至2007年中期，由于关内从2002年开始就停止新增住宅用地，使得关内有限的城市土地资源开发殆尽，可供开发的土地少，土地的“招拍挂”制度的实施，使得地价日高，同时由于关外新城建设滞缓，关外交通，居住，文化，娱乐等各种配套措施未能跟上城市发展的需要，使得关内可供开发的土地减少，关内的住房需求又不能有效疏导到关外，商品住宅市场从供求平衡快速过渡到需求不平衡，进而到严重的供不应求。随着经济的高速发展，深圳中高收入阶层收入水平大幅提高，房价的上涨(同时也包括股市的上涨)所带来的财富效应导致居民房产投资观念浓厚，同时也带来了大量投机性需求。深圳的商品住宅市场由买方市场转变成卖方市场，房价按消费者的支付能力定价。于是商品住宅市场有了真正的市场细分，不同物业对应不同的客户群体，不同物业价差被迅速拉升，稀缺居住资源的价值开始日益显现。

　　第四阶段2007年中期至今，07年上半年深圳房价出现非理性暴涨，深圳市政府及时采取调控措施稳定房价，特别是国家第二套房信贷政策的出台沉重打击了投机性和投资性购房需求和一部分改善性购房需求，楼市成交量得到控制，关内和关外市场出现分化，关内不同产品的住宅市场也出现分化。

　　从图3我们可以看到，从2006年6月开始供求比持续下降，市场供求关系发生逆转，深圳楼市成为卖方市场；2007年9月开始，随着宏观调控的开始，市场供求关系再次发生转变，深圳楼市整体出现理性回归。

　　从图4我们可以看到，2006年深圳房价由于市场供求关系的作用而逐渐上涨，到06年底楼市的财富效益使得深圳商品房市场投资性需求快速膨胀，市场成交量也快速放大，07年上半年深圳房价快速上涨，政府出台调控措施，此时成交量已开始急剧回落。

　　从图5我们可以看到，深圳2006年以来楼市供应和成交已经以关外的宝安和龙岗为主，关内罗湖，福田，南山区的供应和成交量非常少，08年3月关外商品房价格回调后，成交量开始回升。

　　从图5和图6我们可以看到，关内的罗湖，福田，南山，盐田各区房价始终在高位，但是关内各区成交量占比少，因此对深圳市整体住宅均价影响不大；关外的宝安和龙岗区的成交量占现在深圳楼市的主要部分，这两个区的房价走势也就决定了深圳楼市住宅均价的走势。从08年3月份的情况看，当宝安和龙岗的均价降到10000元/平米左右的水平时，宝安和龙岗的成交量出现反弹，说明此时的房价已经获得了一定的支撑，应该说宝安和龙岗的房价在8000～9000元/平米的水平基本可以到达供求平衡的水平。

　　从4月份以来的深圳新房成交均价和成交量来看，目前深圳楼市的成交量相对趋于稳定，平均每日成交在80套左右，均价也趋于稳定，4月的全市日成交均价在11000～12000之间。

　　从图8我们可以看到，07年3月后，深圳二手房市场出现大量投机性交易，成交量急剧放大，价格快速上涨；深圳市政府07年7月及时采取调控措施，随后国家也对房地产市场进行宏观调控，深圳二手房市场成交量迅速回落，价格则开始逐步走低；08年3月二手房成交量开始有所回升，但价格仍未启稳，是否真正回暖还需观察。

　　二．价格机制决定的深圳房价和成交量的变动轨迹

　　我们认为，影响房价的需求变化主要是随城市经济发展，消费者收入水平逐步提高，需求曲线步步右移，且需求的价格弹性逐步变大；影响房价的供给变化主要是

　　房地产市场发育之初，土地供应十分充裕，随需求的增加，表现出无限量供给的特征；但是，由于城市空间的刚性约束，楼市供给逐年减少，且供给弹性也越来越小；目前深圳楼市价格将出现结构性分化从供需角度来看，关内住宅因为受供给的刚性约束非常强(02年开始关内就没有新批住宅用地)，即使打压需求，价格下跌的空间非常有限；而豪宅因为供需失衡度更高，价格还可能进一步上扬。关外住宅会因为阶段性的供应过量，同时由于交通等多项城市配套不完善，关内需求不能有效引导到关外，关外会出现价格下跌现象。

　　我们分析2008年房地产市场调控趋势A抑制需求――增加供给；B扩大需求――增加供给；C扩大需求――减少供给；D抑制需求――减少供给从目前政府调控的方向来看，A是必然趋势，但是政府能否做到真正增加有效供给则是调控能否成功的关键所在。

　　由图10可以看出，在卖方市场条件下，豪宅的价位由豪宅的客户群体的支付能力决定，豪宅价格变动幅度取决于其客户群体收入变动幅度，其投资属性高于居住属性；普通住宅的价位由普通住宅的客户群体的支付能力决定，普通住宅价格变动幅度取决于其客户群体收入的变动幅度，其投资属性远低于居住属性。而在买方市场条件下，楼盘价差由社区品质和资源禀赋差异引起，产品决定价格。

　　二．香港经验的借鉴住宅市场结构的完善不会影响整个房地产市场的均衡发展，而市场的供求失衡才导致楼市的剧烈振荡，豪宅和普通住宅的分化十分明显，豪宅相对于普通住宅具有更好的保值增值的作用。

　　香港住宅市场结构的结构主要由豪宅，普通住宅，政府公屋组成，如图所示，在香港，100平米以上的私人物业基本是高收入阶层来购买，表现在图中的D，E阶层；40平米～100平米之间的私人物业由中等收入阶层来消费，表现在图中的C，B，A阶层，政府保障性住房位于金字塔的最下方，构筑成稳定的住宅市场结构。

　　97金融风暴引发东南亚经济衰退(包括香港)，加上香港政府不合时机的推出“8万3”供地计划，使楼市供需严重失衡，导致长达5年的下跌。但是随香港经济复苏，以及政府土地政策的矫正，从2002年开始，楼价逐步回升。楼盘档次越高，资源越稀缺，价格回升或增长速度就越快。

　　从世界各地的经验看，一个城市真正意义上的少量豪宅，其抵抗经济周期性波动的保值增值能力都是最强的，因为任何时代，都会产生一批特殊的富人群体，即使是在经济衰退的低谷期。因此豪宅相对于普通住宅具有更好的保值增值的作用。

　　三．深圳楼市走势预测

　　07年12月3日，我们曾经发布了深圳房地产市场研究报告，我们认为，深圳楼市的关键问题是供给不足，从而导致深圳未来的房价仍会在高位运行。从目前在中国宏观经济仍然高速增长，总体经济状况不出现大的波动前提下，房价的走势主要还是由住房的总供给和总需求来决定。

　　在总供给方面根据《深圳市城市整体规划(2007－2020)》，规划期内新增住房建筑面积1.2～1.5亿平方米，住房建筑面积总规模达到3.7～4.0亿平方米。同时我们参考最新的深圳2008年和2009年住房建设计划情况，2008年度，深圳计划建设各类住房15.68万套，总建筑面积1215.9万平方米。2009年计划建设各类住房12.44万套，总建筑面积981.9万平方米。

　　在总需求方面建设部规划到2020年中国城镇居民人均住房面积达35平米，根据《深圳市城市整体规划(2007－2020)》，到2020年深圳城市常住人口规模控制为1100万人，则到2020年深圳市住房建筑总规模要达到3.85亿平米。

　　从目前的现状来看根据深圳市政府发布的统计数据，至2005年底，深圳全市住房总建筑面积为24537.18万平米，城市常住人口为827.75万人，人均住房建筑面积约为29.64平米。(有资料显示，其实目前深圳实际常住人口已经达到1200万人，我们仍旧以统计局的统计资料为准。)根据深圳市的规划，我们可以测算，从2006年起，深圳市每年住房供应量要达到930.85万平米，才能实现2020年住房建筑面积总规模达到3.85亿平米的建设目标。而事实上，2006年深圳市批准预售住宅面积仅为694.57万平米，2007年批准预售住宅面积仅为589.2万平米，因此总体来看，最近两年住宅供应缺口达到578万平米。根据深圳市08，09年的住房建设计划，尽管08年是一个相对供应高峰，但是由于前期供应缺口太大，未来深圳住房供求紧张的状况尽管有所缓解，但矛盾依然存在。

　　根据深圳市居民的收入情况，我们对深圳楼市进行了市场细分，并对各细分市场的物业类型及合理价位水平进行了估计，我们认为在中国宏观经济和深圳市的经济发展不出现大的波动情况下，未来2年深圳商品房住宅市场会形成图13所示的住宅结构。

　　我们认为，短期之内，深圳市住房总供给不足的状况不可能得到很大改变，深圳房价大幅下跌的可能性不大，我们预测未来1年内深圳住房均价可能会稳定在11000元/平米的水平；住房均价水平的回落主要是由于特区关外住房供给量的大幅增加，且关外住房成交价较低，关外均价维持在每平米9000元～10000元左右；关内住房由于供给有限，价格仍旧会保持在高位，关内均价维持在每平米20000元左右；我们预计5月份后深圳房地产市场成交量会重新趋于活跃。