日前，国家统计局公布了2008年1季度房地产行业的开发统计数据，我们对此进行了分析，结论如下

 

　　房地产开发投资仍在高位，中期供给增加。1季度全国房地产投资土地购置面积、土地开发面积、商品房开竣工面积同比增幅明显，竣工销售比0.75，表明目前市场上的供给有大幅增加。2007年4季度出台防止屯地的措施使开发进度加快、保障性住房数量的逐步加大增加了供给，需求方面由于投资性需求的抑制、改善需求的推迟，因此市场的供求关系有所缓解。

 

　　市场成交规模下降，未来价格难以预期。1季度销售面积、销售金额、销售单价同比去年同期分别增长-1.4%、1.5%、2.9%，从增幅来看远低于07年1季度水平。从价格水平看，本季度全国商品房均价为3934元/平米，与07年3季度的水平相当，高于2007年全年3885元/平米的水平。

 

　　自有资金在资金总量的比重增加，贷款略有增加，预售款比重降低。在1季度行业开发资金总量中，预售账款、自有资金、国内贷款、利用外资分别占比37.0%、36.3%、25.5%、1.1%。从比重看，预售账款比重下降，自有资金比较上升，国内贷款的比重也有所增加。从绝对额的同比增长看，1季度资金总量同比增长29.5%，其中自有资金增长34.3%，银行信贷增长33.89%，预售款则只增长24.6%。我们认为，由于市场的调整仍在继续，预收款增长难以短期内大幅增加；银行开发贷款增幅难以保证增长的持续性，因此自有资金的比例和增长将会越来越大，这也将极大地考虑企业的资金链。

 

　　选择相对确定的龙头公司、优质区域公司的投资建议不变。我们认为整体投资机会的关键在于成交量、成交价格的企稳和调控政策的稳定；虽然目前市场仍处调整中，但我们觉得不必过于悲观销售方面由于刚性需求和销售旺季的来临，市场企稳的可能性在加大；保障住房、土地、税收的调整政策预计将保持稳定，信贷政策的影响很大，但是对优质企业的影响相对较小。在不确定性背景下，选择相对确定的龙头公司、区域的优质公司，逢低介入。

 

　　一、行业整体运行情况

 

　　房地产投资仍在高位，中期供给有明显增加

 

　　1季度全国房地产投资4688亿元，同比增长32.3%，增幅同比增加5.4个百分点。土地购置面积、土地开发面积分别同比增长29.7%、11.05，同比07年1季度同样指标负增长的情况，增幅十分明显。商品房开工、竣工面积同比增长约26%，竣工销售比(竣工面积/销售面积)为0.75，与07年末的水平基本持平。

 

　　从上述反映房地产企业中期供给的指标看，目前市场上的供给有大幅增加，并未出现类似以往年底有大量商品房竣工、年初出现大量在建导致竣工销售比下降的情况。我们认为，从供给方面看，07年4季度出台防止屯地的措施使开发进度加快、保障性住房数量的逐步加大使供给出现了增加，需求方面由于投资性需求的抑制、改善需求的推迟，因此市场的供求关系有所缓解。

 

　　自有资金在资金总量的比重增加，贷款略有增加，预售款比重降低

 

　　在1季度行业开发资金总量中，预售账款、自有资金、国内贷款、利用外资分别占比37.0%、36.3%、25.5%、1.1%，增幅较07年1季度同比减少1.4个百分点、增加1.3个百分点、增加0.8个百分点、下降0.7个百分点。从比重看，预售账款比重下降，自有资金比较上升，但比较奇怪的是国内贷款的比重也有所增加，我们认为可能是由于信托借款增加、先前审批信用额度较大而房地产企业并未全部用完、以及1月份信贷规模增长较大等原因造成。从绝对额的同比增长看，1季度全行业资金总量同比增长29.5%，其中自有资金增长34.3%，银行信贷增长33.89%，预售款则只增长24.6%。

 

　　我们认为，由于市场的调整仍在继续，预收款增长难以短期内大幅增加；银行开发贷款在“总量控制、区别对待”原则下增幅将十分有限，难以保证增长的持续性，因此自有资金的比例和增长将会越来越大，这也将极大地考虑企业的资金链。

 

　　二、主要城市房地产行业运行情况

 

　　深圳自有资金成为开发资金的最主要来源

 

　　深圳市1季度完成房地产投资额92亿元，同比增长6.6%；土地购置面积、土地开发面积分别为21万平米、7万平米，分别同比增长124.9%、-72.2%，由于受市场观望情绪影响，土地开发规模明显减少。

 

　　1季度商品房新开工面积、竣工面积分别同比增长23.7%、31.9%，与07年1季度负增长相比，增幅十分明显，这表明现有存量土地的开发进度、在建商品房的竣工节奏加快。从竣工销售比来看，1季度深圳市场由于严重的市场观望情绪，供给显得十分充裕。本期由于开工面积、竣工面积的增长，未来一段时间深圳市场的供给也会增加。

 

　　三、投资建议及重点公司业绩预测评级

 

　　我们对行业还是维持继续调整的看法，在紧缩货币政策和行业调控政策之下，市场面临着销售下滑及资金链紧张两个主要压力。整体投资机会的关键是在于成交量、成交价格的企稳，以及调控政策的稳定。

 

　　虽然如此，但我们觉得不必过于悲观，在销售方面，由于刚性需求和销售旺季的来临，市场企稳的可能性在加大，其中成交量企稳的可能性更大一些。从调控政策看，保障住房、土地、税收的政策预计将保持稳定，信贷政策的影响很大，但是对不同企业影响不同。

 

　　业绩和成长能力均突出的优质公司是我们的首选，这些相对确定的公司将存在更多的安全边际。具有全国规模的龙头企业和区域性优质企业，如万科、保利地产( 资讯)、金地集团( 资讯)、华发股份( 资讯)，其规模优势可以规避一定的市场风险、保持经营上的弹性，业绩有望确定性成长并且具有整合资源的优势；有良好业务模式和准确公司定位、业绩有望出现快速上升的企业，如金融街( 资讯)、招商地产( 资讯)、荣盛发展，目前这些公司都存在着很多超跌的因素，因此我们认为逢低介入是比较合适的投资策略。

 

　　(刘细辉 平安证券)