长城证券研究所

 

　　房产业正处调整阶段

 

　　2007年的“9.27二套房贷政策”，成为了此轮房地产周期中的标志性事件。受银根紧缩影响，深圳房价在2007年11月环比下跌13.5%，此后逐步下跌，至2008年5月，新建商品住宅均价11014元/平米，回落至2007年初的水平，与2007年10月高峰期比，下跌了36%。广州2008年3月房价与2007年10月相比，下跌了19.5%。北京、上海虽然价格仍然较为坚挺，但销量也出现了不同程度的下跌，显示其价格坚挺的基石并不牢固，并且2008年一季度与2007年四季度相比，环比下降的情况更加严重。

 

　　我们认为，房屋销量下跌、房价涨幅放缓甚至下跌的运行指标，已经明确的显示出房地产行业已经处于阶段性的调整之中。

 

　　房价增速远高于同期居民的收入增长速度，使房价逐渐远离居民的可承受能力。根据我们的测算，2007年底深圳的房价收入比达到17，北京、上海也分别达到14和13，这意味着一个普通的三口之家需要10多年不吃不喝才能买一套普通住宅，房价泡沫已经非常明显。1994年到2006年的香港，房价收入比在1997年地产危机前最高达到20，房地产泡沫破灭后最低为7，中位数11。

 

　　支柱产业长期格局看好

 

　　我国实行土地批租制度，政府垄断了土地供应，政府为获得足够的财政收入，有着推高地价的原始冲动，对行业的调控只是为了防止行业过热，以免对国家经济以及政府本身的利益造成损害。

 

　　虽然短期内，房地产市场因为价格过高导致有效需求不足，从而使供给大于需求，但从中长期来看，供应依然偏紧。从需求来看，我国目前城市化率约为45%，正以每年1%左右的速度快速增长，保守估计，每年有约1300万人口进入城市，按目前人均27平米计算，这部分需求约3.5亿平米。我国目前存量住房约160亿平米，以平均使用50年计算，每年折旧拆迁量约为3.2亿平米。此外，目前城镇人口已接近6亿，改善性住房需求按0.5平米/人/年计算，这部分需求约3亿平米，上述几项总需求接近10亿平米，而2007年的竣工量只有5.8亿平米，缺口巨大。

 

　　目前一线城市的房价收入比在15左右，除深圳偏离正常价格上限约40%外，北京、上海偏离的幅度并不大，这也决定了其调整幅度有限。

 

　　总体来看，我们认为，我国此次房地产市场调整幅度将持续两年左右，房价调整的幅度不会超过30%。

 

　　行业投资策略

 

　　从去年11月房地产指数创出历史新高以来，地产板块已经连续调整了6个月之久，指数距离最高点跌幅高达60%。近期90%的地产股创出今年以来新低，75%的股票创出一年来的历史新低。

 

　　我们认为，2008年房价涨幅为0%至15%、销量变化为0%至-30%的可能性更大。相比之下，2009年的情况更值得担忧，房价滞胀或小幅下跌的可能性较大，同时，上市公司2007年高价拍地获取的项目，将在2009年开始逐步结算，地价成本上升压力较大。

 

　　我们相信在不远的未来，房地产板块的市场表现将出现分化，一荣俱荣、一损俱损的局面将会改观，行业龙头将获得更高的溢价。事实上，从美国大中小盘地产股与房价指数的历史走势中，我们也可以看到大盘地产股走势明显强于中盘和小盘股。

 

　　重点推荐公司为4家龙头企业万科A（000002）、保利地产( 资讯)（600048）、招商地产( 资讯)（000024）、金地集团( 资讯)（600383）。