过去一年多来，深圳房价起起落落的变化倍受社会关注，由此也衍生出了许多话题。下图是深圳市国土资源与房地产管理局发布的2007年以来的住房价格数据

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　　由图可见，深圳房价在07年整体上呈快速上升的走势，在10月达到峰值17350元/平方米。但进入08年后则呈明显的下降趋势，房价在6个月里4个月环比下降，6月价格11159元/平方米较同期下降21.50%，较峰值下降35.68%。住宅价格基本回落到07年年初水平。

　　20%-35%的房价跌幅引发了人们对借款人“断供”问题的担忧。房屋的当前市场价值低于银行贷款余额，房屋成为负资产，放弃房产比继续供楼似乎更加“合算”，断供成为“理性违约”的选择。于是，先是某地产评论员“推算”出深圳出现千亿规模的断供，接着中央电视台也以《深圳楼市“断供”风波》为题进行了专题报道(7月14日CCTV2“经济半小时”)，“断供”一时间成为社会热门话题。

　　但是，笔者认为，在“断供”这个话题上，有些重要问题不说清楚，便极易产生误导。比如，如果老百姓认为断供已经是一种趋势，断供是一种表达不满的有效手段，而且很多人都已经断供了，那就有可能导致更多的人盲目加入到断供的行列中。由此对社会、对个体产生的后果也可能是十分严重的。在此情形下，对“断供”给予一个全面和清晰的分析，便显得尤为重要了。

　　一、断供“收益”与断供成本比较

　　所谓“断供”，就是按揭买房者中断向银行的月供，不再归还按揭贷款。银行在借款人达到“连续三个月或累计六个月”未正常还款的违约条件时，便可以通过拍卖等方式处置抵押房产，以收回贷款。目前，深圳出现的断供案例都是因为房价下跌导致负资产引发的(另一种引发断供的主要原因是连续加息或借款人个人收入下降导致还款能力不足)。比如，一个房产以100万买入，目前尚欠银行贷款75万，但房产当前的市场价格下跌到了只有60万，于是业主断供。

　　由上例可见，在负资产的条件下，断供放弃原有房产，不再负担银行75万的债务，转而按60万市价买入同样的房产，断供者便获得了15万的直接“收益”。如果再算上贷款额60万和75万之间息差，收益还会更“可观”。

　　但是，再看看断供的成本

　　首先，断供意味着购房者已经付出的首期房款和前期月供归还的贷款全部成为现实损失，再也无法收回；其次，断供并不意味着借款者就此摆脱了银行的债务，只要银行拍卖抵押房产所得仍不足以归还贷款余额(这期间，拍卖款还要首先用于抵付律师费、拍卖费等中间费用，这些费用相当于也是由断供者承担的)，银行便保留有向断供者的追索权，断供者在其后漫长的经济生活中，都将随时面临银行的追索，其资产随时有可能在法律程序中被判用于偿付所拖欠的贷款余额及高额罚息；第三，也是最重要的，随着2006年中国人民银行建设的个人征信系统在全国正式运行，中国的个人信用制度体系得到了极大的完善。截至2008年一季度，该征信系统已为6.1亿自然人建立了信用档案，几乎所有的个人银行贷款信息都已纳入信用档案。查询个人征信系统了解申请人以前的信用记录，已经成为银行贷款审查过程中的必需环节。据有关部门统计，过去两年多时间里，因个人信用记录不良而被拒绝贷款的案例占到了申请总数的约10%。这就意味着一旦断供，断供信息便会作为不良记录记入信用档案，个人信用将严重恶化，再次借助银行贷款购房的可能性几乎没有。随着个人征信系统应用的范围越来越广泛，断供者未来在求职、出国、租房、买保险、办信用卡等等各方面的生活都可能遇到意想不到的麻烦，而且，这些负面影响将会是伴随一生的。

　　可以说，与这些断供成本比起来，那点断供“收益”可谓是不值一提。

　　二、从经济的角度，断供真的合算吗？

　　即便撇开上述这些潜在影响不说，单从经济的角度看，断供真的合算吗？答案也是未必。

　　假如把购房当作买入一项固定资产，即使对于购房自住者来说，也应该将市场租金作为该固定资产的收益纳入考虑，换言之，真实的月供负担仅仅是月供额减去月租金。

　　一般情况下，贷款期限是20-30年，在我国房屋的产权是70年。作为一项长期投资，在不考虑房屋价值波动的条件下，购房的总收益就是70年的房租总和减去约2成的首期和20-30年的月供。笔者曾以一套基本可以租抵供的房产做过简单测算，其总收益到达了约900%。

　　即便对于在房价较高时段购房的人来说，按照上述方法测算收益会有所降低，但也至少需要考虑以下几个方面其一，购房应视作长期投资，其收益实现主要集中在银行贷款归还之后，这也是许多理财专家将购房当作家庭理财以及个人养老保障的重要方式之一的原因；其二，在购房的几十年的时间里，房价总会是上下波动的，房价不应该是持有房产过程中过于关注的因素；其三，大部分情况下，月供额都是在购房前经自己估量过、属于可承受范围内的，在还款能力足够的情况下，借款人更要慎言“断供”。

　　三、关于“断供”的真实数据

　　深圳关于“断供”的讨论，最早始于某地产评论员的一篇博客文章，但细看该文章便会发现，其论点竟是这样得出来的“(该作者)从某银行了解到，其蛇口支行所办理的蛇口片区的房贷，目前已经有1000多宗超过三个月没有还款，其总的贷款金额已经超过15亿……(该作者)根据去年该银行总的放贷额和蛇口片区所占的贷款比例进行估算后，估计该银行目前在个人住房贷款这一项上所产生的坏帐，就已经达到200亿……一家银行所产生的坏帐就达200亿，那深圳这么多家银行，所产生的坏帐又是多少？最保守估计也过千亿”

　　且不论数据来源是否可靠，测算方法是否科学，但我们可以知道，“深圳千亿断供”仅仅是该人自己的一个“估计”罢了。

　　让我们再来看看官方数据对“深圳千亿断供”说法的回应深圳银监局声明称，深圳银行包括房贷在内的全部坏账余额也不到1000亿元，而其中开发贷款的坏账率目前还低于全国平均水平。人民银行深圳中心支行发布的数据则显示，截至08年3月末，深圳全市个人住房贷款余额2303亿，房贷不良率0.58%，比去年末微升0.04个百分点, 不良贷款余额13.36亿，比去年末增加0.81亿元。

　　笔者还了解到某商业银行深圳分行的准确数据截至08年6月末，该行个贷余额31亿，个贷不良率0.55%。上半年，该行个贷平均逾期率为5.35%，逾期贷款中连续逾期2期的平均占比7.19%，连续逾期2期限贷款中最终转化为不良贷款的平均仅为2.5%。而就在这些占比不高的不良贷款中，真正能确认为“断供”的，也为数不多。

　　诚然，在房价出现大幅下调的情况下，对其中可能潜藏的风险保持高度的警惕，进行充分的评估是十分必要的。对于已经发生的少数断供的案例所揭示出的问题进行深刻的分析和反思也是必须要做的工作。但是，所有这些工作都必须是科学和严谨的，同时，还要充分考虑到对于广大老百姓所可能产生的影响。

　　不可否认的是，目前确实出现了一些断供的现象，而且在房价继续下调的条件下，不排除断供者也会继续增加。但在目前阶段，无论是深圳商业银行的整体数据，还是商业银行的个体数据，在个人征信系统已经在经济生活中发挥巨大震慑作用的背景下，都不足以支持“断供风潮已经出现”或者“断供风潮即将出现”的结论。有媒体记者对现有断供案例进行了调查分析，认为目前的断供可分为三种情况一是有些高位入市的业主想通过断供逼迫银行向开发商施压，希望后者能够给予他们补偿；二是部分炒房者不堪多套住房的利息重压，丢卒保车，被迫放弃部分保值增值条件不太好的房产；三是业主觉得房子确实跌得太多，不再物有所值，主动放弃。其中，第一种情况占了70%以上，第二种情况占20%左右，第三种情况微乎其微。这一调查结果也证明所谓“断供潮”远未出现。

　　显然，目前有关“断供”问题的实质和市场影响已经被明显放大，这背后也许包含了某些经济利益的诉求。但对每一个参与在房市的个体而言，全面地了解“断供”的各种相关因素，谨慎地做出判断和选择，不要为关于“断供”的种种似是而非的传言所误导而盲目地加入到断供的行列，保护好自己的社会信用，保护自己的长远利益，这才是最重要的！